Zahradní neziskové partnerství je sdružení pozemků a jejich vlastníků za účelem obdělávání půdy a zahradničení
Jednou z hlavních výhod koupě domu umístěného v zahradním neziskovém partnerství (SNT) je nízká cena. Stává se, že chaty v SNT stojí o polovinu méně než obytný dům umístěný poblíž, ale postavený na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu (IHC). Nákup domu v SNT má však mnoho úskalí, která často potenciální kupce děsí. Patří mezi ně nevybudovaná infrastruktura, vysoké poplatky za společný majetek a také potíže s registrací a dokumenty během transakce.

Realitní makléři a právníci vysvětlili, jaké nevýhody neziskové zahrádkářské partnerství vlastně mají a zda je třeba se jich bát.

Co je SNT
Zahradní neziskové partnerství je sdružení pozemků a jejich vlastníků za účelem obdělávání půdy a zahradničení. Činnost SNT je regulována federálním zákonem č. 66 „O provádění zahradničení a zeleninářství občany pro jejich vlastní potřeby“. Účel pozemku vážně ovlivňuje možnosti jeho vlastníků. Důležitým rozdílem od jiných forem venkovských partnerství je, že v SNT jsou pozemky určeny především pro zemědělské práce, což znamená, že výstavba budov na pozemcích je volitelná, ale nejčastěji se zde staví letní domy a plnohodnotné domy.

Problémy s infrastrukturou
Zahradnická nezisková partnerství byla vytvořena v sovětských dobách, kdy byly pozemky poskytovány továrním dělníkům pro pěstování zemědělských produktů a letní venkovní rekreaci. SNT se nacházela za hranicemi města a trvalý pobyt na území takových partnerství se v té době obvykle neplánoval. Na zahradních pozemcích se zpravidla stavěly letní domy a kůlny pro skladování zemědělského nářadí. Infrastruktura SNT nezahrnovala asfaltové silnice, obchody, polikliniky, školky a školy.

V postsovětské éře byla zahájena aktivní výstavba rodinných domů pro celoroční bydlení na pozemcích se zahradou, zatímco na území SND probíhala výstavba sociálních zařízení, komunikací a příjezdových cest s asfaltovou vozovkou v souladu se stavebními normami stanovenými pro obydlené oblasti. neprovedeno. V tomto ohledu se mnoho potenciálních kupců dach bojí kupovat domy v neziskových partnerstvích.

Dnes mohou být v SNT potíže s infrastrukturou důležitou pro pohodlný život (například nedostatek obchodů s potravinami) a také s dopravní dostupností. Navíc, na rozdíl od chatových vesnic, musí majitelé pozemků v SNT zajistit veškerou potřebnou komunikaci sami. Účastníci partnerství jsou povinni kolektivně řešit širokou škálu každodenních záležitostí, které na rozdíl od SND na vesnicích řeší správcovská společnost.

ČTĚTE VÍCE
Jak vypadají dobré žampiony?

Časový rámec pro zprovoznění takové infrastruktury se často zpožďuje, lidé musí roky žít bez silnic a další potřebné infrastruktury, poznamenal expert. V praxi jsou podle něj takové situace čím dál tím méně obvyklé, ale v každém případě je vše individuální a záleží na místě, kde SNT sídlí, a na jejím předsedovi.

Dnes v SNT mohou být potíže s infrastrukturou důležitou pro pohodlný život
Tarify a poplatky
Problémy s infrastrukturou by měla řešit rada SNT společně se všemi vlastníky pozemků. Vzhledem k povinným platbám členů partnerství na zvláštní účet nese SNT náklady na údržbu nemovitosti – dodávky elektřiny, vody, úpravy ulic, opravy a údržbu komunikací a také odvoz odpadků. Otázky týkající se údržby a výdajů společného majetku SNT se řeší na valných hromadách, kterých se musí zúčastnit všichni majitelé chat, aby mohli sledovat činnost představenstva a předsedy SNT a vyjadřovat své názory a návrhy.

Příspěvky se mohou lišit v závislosti na potřebách partnerství. Pro připojení k plynu nebo vodovodu se tedy musí všichni členové sejít a dosáhnout dohody. V některých případech však rozhodnutí vyžadují většinu hlasů, což vzhledem k odlišným názorům není vždy možné. Kromě toho mají členové SNT často spory a nároky ohledně výše příspěvků a nafouknutých tarifů.

Jak funguje deska SNT?
Společenstvo může ze zákona založit nejméně sedm vlastníků, v budoucnu lze do SNT přijmout další členy. Všichni musí být vlastníky pozemků nebo doživotně pronajímat obecní pozemky, jinak nelze vstoupit do SNT. Setkání členů SNT přijímá zásadní rozhodnutí ve všech otázkách. Představenstvo a jeho předseda se podílejí na každodenních záležitostech a každodenním řízení partnerství. Jsou voleni členskou schůzí a jednají na základě stanov SNT.
Předseda představenstva zastává funkci nejdéle pět let, ale členská schůze může iniciovat jeho výměnu s předstihem. Je povinen podepisovat finanční dokumenty, zastupovat SNT u soudů, otevírat a uzavírat běžné účty, uzavírat transakce jménem společnosti, najímat zaměstnance a vydávat plné moci.
SNT by mělo mít i další orgán – revizní komisi. Revizní komise se skládá ze tří nebo více osob, mezi nimiž by neměli být členové představenstva SNT ani jejich příbuzní. Komise je podřízena jednání členů SNT a dohlíží na plnění pokynů valné hromady představenstvem, provádí jednou ročně nebo častěji finanční a ekonomické audity.
K placení daní slouží i členské příspěvky, které musí platit všichni účastníci partnerství. SNT musí platit daň z předmětů, které jsou ve společném vlastnictví, za silnice, vodu a mzdy zaměstnaných pracovníků. U soukromých staveb, i nebytových, platí daně majitel ze svého.
Vysoké poplatky za údržbu společného majetku jsou podle odborníků jedním z hlavních důvodů odmítnutí koupě domu v zahradnickém společenství. Občané jsou opatrní při nákupu pozemků a domů v SNT, protože se obávají dodatečných nákladů na údržbu společného majetku. Vše komplikují různé pohledy vlastníků na objektivitu utrácení – někteří chtějí hřiště, jiní chtějí parkování atd. Kupující nejsou připraveni vzdát se výhod civilizace a nechtějí další starosti spojené s účastí na valných hromadách členů SNT, takže se bojí nakupovat tam doma,“ poznamenal expert.

ČTĚTE VÍCE
Je možné udržet Hederu doma?

Stavební omezení
Dnes si mnoho lidí myslí, že jednotlivé obytné budovy lze stavět pouze na pozemcích osad nebo zemědělských pozemků a na pozemcích v zahradnických neziskových partnerstvích – pouze venkovské domy nebo pomocné budovy, protože pozemky SNT jsou primárně určeny pro zemědělské práce.

Ale ve skutečnosti vám zákon umožňuje stavět obytné budovy v hranicích SNT a také v nich bydlet po celý rok. Na takové domy se vztahují požadavky individuální bytové výstavby, to znamená konstrukce maximálně tří nadzemních podlaží, výška takového domu by neměla přesáhnout 20 m.

Stavby musí být umístěny ve vzdálenosti od plotů: malé – ve vzdálenosti nejméně 1 m, obytné budovy – 3 m nebo více, budovy pro chov domácích zvířat – nejméně 4 m, budovy jsou umístěny nejméně 5 m od silnice ;
plot by neměl přesáhnout 1,5 m na výšku a stínit sousední plochy. To je vyžadováno, aby nedošlo k narušení hlavního účelu půdy – pěstování plodin;
Na rozvoj by nemělo být přiděleno více než 30 % půdy.
Potíže pro vlastníky nevznikají kvůli tomu, kde se lokalita nachází – v SNT nebo v rámci městských hranic, ale v případě, že se nachází v oblasti se zvláštními podmínkami pro využití území. Pokud vede plynovod nebo elektrické vedení vedle pozemku je zakázáno provádět stavební práce, sázení, zalévání, nakládání a vykládání, sázení a kácení stromů, překážení v přístupu a přístupu k podpěrám a podobně.

Před nákupem nemovitosti se tedy musíte rozhodnout o účelu koupě:

trvalý pobyt;
práce na zahradě;
vedlejší farma.
Po identifikaci cíle je nutné určit kategorii a typ povoleného využití pozemku – zde může pomoci veřejná katastrální mapa. Například zemědělskou půdu lze využít k osobnímu hospodaření nebo zahradnictví. Vždy se nacházejí v obydlených oblastech a jsou tedy určeny pro výstavbu obytných budov. Místní samosprávy jsou povinny zajistit nezbytnou komunikaci do takových oblastí a zajistit přístup ke společensky významným zařízením.

Potíže s registrací
Můžete se zaregistrovat v domě v SNT. K tomu je však nutné, aby byl dům vhodný k celoročnímu bydlení, tedy byl obytný. Pokud je podle dokumentů budova registrována jako letní chata, musíte se obrátit na místní správu, abyste potvrdili, že budova je obytná. Po převodu chaty do bytového fondu se můžete obrátit na odbor ministerstva vnitra a získat registraci. Pro převedení pozemku na individuální bytovou výstavbu musí mít pro pozemek primární nebo doplňkový účel – tedy individuální bytovou výstavbu, a pozemek se musí nacházet v obydlené oblasti a nesmí přesáhnout výměru akceptovanou pro konkrétní kraj.

ČTĚTE VÍCE
Proč malé kosatce nekvetou?

Můžete se také zaregistrovat v domě nacházejícím se v SNT, pokud u soudu prokážete, že je to váš jediný domov.

Zahradní kniha
Dalším úskalím spojeným se zahrádkářskými neziskovými partnerstvími je získávání pozemků v SNT pomocí zahradní knihy, se kterým se lze stále setkat. Taková kniha je dokumentem o vydání pozemku zahrádkářskému společenství. Obec podle ní přiděluje zahrádkářskému družstvu velký pozemek o rozloze několika desítek hektarů a parcely si členové družiny rozdělují mezi sebou.

Vlastnictví pozemku nevzniká po vstupu do SNT podle takových zahradních knih. Pro nabytí vlastnictví je tedy nutné prověřit vlastníka v Jednotném státním rejstříku, uzavřít s ním kupní a prodejní smlouvu a předložit doklady pro zápis vlastnictví do Jednotného státního registru nemovitostí.

Dokumenty pro připojení k SNT:
osvědčení o vlastnictví. Pokud to není formalizováno, budete muset Rosreestrovi poskytnout technický plán domu a výpis pozemku z Jednotného státního registru nemovitostí. V rámci dačské amnestie je evidence majetku docela jednoduchá;
pozemkové doklady – katastrální pas a územní plán;
okrajové práce pro lokalitu. Lze jej získat od ZISZ;
doklady, podle kterých byla nemovitost přijata nebo nabyta – kupní smlouva, darovací smlouva nebo potvrzení o dědictví;
výpis z USRN;
certifikát od SNT potvrzující, že vlastník nemá vůči partnerství žádné dluhy.
Registrace stránky podle všech pravidel vyžaduje čas a nemalé náklady, poznamenal právník. Vysvětlila, že dnes mnoho majitelů, kteří zdědili daču, nechce řešit papírování a často prodávají své nemovitosti v SNT za mnohem méně.

„Budoucí kupci by však měli vědět, že privatizace pozemků v SNT je snazší díky amnestii dacha, která platí do roku 2031. V souladu se zákonem je pro zjednodušený zápis vlastnictví venkovských domů, stejně jako dříve, nutné poskytnout místním registračním orgánům dokumenty k pozemku a technický plán nemovitosti vypracovaný katastrálním inženýrem, “ komentuje právník.